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　　在存量房贷定价转换时，购房者面临两个选择：第一，选择固定利率。也就是说，房贷利率与当前利率程度保持不变，当前不管LPR利率怎样变化，购房者房贷利率保持不变。第二，选择浮动利率。这意味着，房贷利率将根据LPR变动而变化。

　　中国人民银行日前公告称，将于2020年3月至8月时期，进行存量浮动利率贷款定价基准转换，其中与大家钱包息息相关的就是房贷利率了。

　　公告中最关键的变化就是，将以前房贷盯住的贷款基准利率，转换成贷款市场报价利率（LPR）。以前，说到房贷利率时，普通说“基准利率打几折或上浮多少”；改革当前，再提起房贷利率，就是“LPR利率下浮或上浮多少”了。

　　实践上，从2019年10月8日当前，新发放的个人房贷曾经以最近一个月相应期限的LPR为定价基准了。也就是说，新发放的个人房贷是在5年期LPR利率的基础上加点构成的。

　　在新增个人房贷定价转换完成后，自2020年3月份开始，存量房贷利率也要进行定价转换。这一变化对曾经贷款购房的个人会有什么影响？

　　首先要明确的是，此次贷款定价转换的对象是存量商业个人房贷，不包括公积金个人住房贷款。

　　购房者更关怀的是，转换后房贷利率是高了还是低了？“房贷利率将保持波动。” 交通银行金融研讨中心高级研讨员陈冀表示。央行规定，转换时点利率程度保持不变，也就是说，2020年存量房贷利率换算之后，跟以前一样保持不变。

　　举例来说，假如此前的房贷利率为基准利率上浮10%，基准利率此前为4.9%，上浮10%后，房贷利率为5.39%。那么，2020年3月份开始转换后，购房者2020年的房贷利率仍是5.39%这一程度不变，只是计算公式发生了变化。新的房贷利率为LPR添加或者减少一定幅度。

　　在存量房贷定价转换时，购房者面临两个选择：第一，选择固定利率。也就是说，房贷利率与当前利率程度保持不变，当前不管LPR利率怎样变化，购房者房贷利率保持不变。比如，以前房贷利率为基准利率上浮10%，那么选择固定利率后，到期前购房者房贷利率程度维持5.39%不变。

　　第二，选择浮动利率。这意味着，房贷利率将根据LPR变动而变化。假设重新定价周期为1年，此前房贷利率为基准利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR为4.8%，那么，加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房贷程度不变。从2021年开始，购房者房贷利率为2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此后每年以此类推。

　　还有人问，假如买房早，当时房贷还打折，那该如何计算？假设以前房贷为基准利率上打七折，即房贷利率为3.43%。2020年，购房者房贷利率仍为3.43%，加点幅度应为负的1.37个百分点（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是说，将来房贷利率计算公式变为了LPR-1.37%。

　　两种方式，该如何选择？民生银行首席研讨员温彬以为，虽然银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降的背景下，客户通常会选择浮动利率报价，由于点差曾经固定了。假如因经济回升、通胀下行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走高，但假如此前选择的是固定利率，则房贷成本不变。

　　东方金诚首席宏观分析师王青以为，2019年8月份以来的LPR报价显示，次要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于次要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度。王青以为,2020年这一差异化降息模式有望保持。不过总体上看，将来5年期以上LPR报价也将出现小幅下行。