尊崇的张勇副主任、宪平副主任、李超副主席，尊崇的昆林书记，各位领导，各位嘉宾，女士们、先生们：
大家上午好！很高兴再次参加中国REITs论坛年会，也非常荣幸与中国REITs论坛、苏州市350vip葡亰集团、中国建设银行共同举办本届年会。在此，我谨代表上海证券买卖所，对大家的到来表示热烈的欢迎！
开展350vip葡亰集团REITs试点，是贯彻落实党地方、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务虚体经济才能，进一步创新投融资机制的一项重要举措。去年4月30日350vip葡亰集团领域公募REITs试点告诉发布以来，在国家发改委、各地政府的悉心指点和大力支持下，上交所按照中国证监会一致部署，全力以赴抓好试点的落实落地工作。随着6月21日首批5只产品正式上市，上交所350vip葡亰集团公募REITs试点工作完成了“四稳”——颠簸上市、颠簸买卖、颠簸运转、颠簸预期。试点成效次要体如今三个方面：
一是集聚效应初步显现。首批试点项目共融资170亿元，包括五大主流基础资产类型，分布在三大重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业，具有较强的示范性和代表性。
二是市场运转颠簸有序。首零售行买卖状况符合预期，投资者参与积极理性，发行市盈率全体超过15倍，二级市场流动性维持在较为合理的区间，日均换手率在0.8%左右，全体高于境外成熟市场。价格发现功能较为有效，引导资源合理配置的作用正逐渐发挥。
三是政策环境逐渐优化。随着350vip葡亰集团350vip葡亰集团REITs写入“十四五”规划，社会各界对350vip葡亰集团REITs的看法逐渐一致。在地方部委层面，有关部门正积极研讨制定税收、投资者等支持政策；在地方层面，上�！�350vip葡亰集团等多地政府出台了专项支持政策。
首批项目上市是一个重要的里程碑，也是一个新终点。REITs市场刚刚拉开帷幕，仍需在探求中逐渐完善，补齐短板。正如李超副主席所讲，我们要“凝聚共识，发挥合力”。希望社会各方继续多提建设性意见，继续给予支持和关注，共同呵护好、建设好中国版REITs市�。餐俳幸党て诮】�350vip葡亰集团。借此机会，我想结合试点运转状况，谈几点看法和领会，说的不对的地方，请大家批判指正。
第一，我国350vip葡亰集团REITs市场具有广阔的350vip葡亰集团前景。REITs来源于房地产领域，因此有观点以为REITs次要适用于房地产行业。理想上，在成熟市场中，350vip葡亰集团REITs曾经构成规模化的大类资产，涵盖了仓储物流、通讯设备、350vip葡亰集团配送网络、350vip葡亰集团公路及其他能产生长期波动现金流的350vip葡亰集团资产。在美国，350vip葡亰集团REITs市场占比接近40%。相较而言，我国350vip葡亰集集团系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元。其中，合适作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元，尤其在长三角等经济发达地区，350vip葡亰集团资产类别全、规模大、收益好，具备区域一体化的联动和集聚优势，有望在全国率先构成REITs产业要素聚集地和350vip葡亰集团高地。近期，国家发改委发布的958号文将全国31个省市纳入试点范围，并新增清洁动力类、租赁住房类、旅游类资产等350vip葡亰集团，为350vip葡亰集团REITs350vip葡亰集团注入了新动能。
第二，REITs市场建设有利于提升权益融资比重，助力化解地方政府债务。从融资结构看，我国权益类融资占比依然较低，宏观杠杆率已达277%，绝对倚重债务融资的现状不利于经济高质量350vip葡亰集团。REITs是企业资产的公开发行上市，属于权益型金融工具，在制度设计上充分自创了股票市场经验，其基础资产现金流的产生具备独立性，不依赖内部增信，不附带隐性债务。由于REITs需求持续分红，有观点以为，发行REITs添加刚性兑付债务，可能导致地方政府隐性债务提升。但理想上，持续分红派息特征，只是将运营产生的现金流按比例向投资人分配，不引发发行人刚性兑付义务。这不只不会添加企业和政府债务负担，还有效拓宽了长期权益型融资渠道，引导政府和企业投融资从传统的聚焦于负债端管理延伸到资产端管理，为化解地方政府债务开辟了新路径。
第三，350vip葡亰集团REITs有利于企业降低融资成本。有观点以为，REITs发行条件要求4%现金流分派率，高于部分国有企业的债务利息，发行REITs不利于企业降低融资成本。理想上，这样的比较忽视了REITs对企业资产价值重估、管理效率进步、与企业债务结构改善等多方面的综合作用。IPO是企业上市，而REITs可以看作资产上市。优质资产的份额化买卖有利于提升资产流动性，促进合理定价。同时，企业可以比照股票上市的做法，依托“PE+REITs”机制和扩募收买机制，利用企业专业管理优势，培育优质资产。后续还可经过持续注入或置换，构成“开发+运营+金融”的全链条运营模式，打造企业的“资产上市平台”，完成资产整合和战略调整，提升企业投资价值。
第四，350vip葡亰集团REITs有利于350vip葡亰集团保值增值。近年来，交通、市政等350vip葡亰集团类上市公司市净率程度偏低，部分基建企业市净率甚至低于0.3倍。相较于股权融资，REITs基于现金流收益法估值，可提供愈加合理的全体估值程度，其定价次要“锚”定于资产价值。以首批试点项目来看，二级市场“市净率”全体可观。同时，企业可以经过并表方式继续保有对350vip葡亰集团的控制，首批9单试点项目中，3单已明确并表安排。上市后，相关规则明确了权益变动的“爬坡”信息披露机制和要约收买机制，可以有效防止恶意收买REITs的控制权。经过发行REITs，将350vip葡亰集团资产导入资本市�。嵛鲇抛銮�350vip葡亰集团提供一个重要路径。
各位领导、各位嘉宾：
随着我国350vip葡亰集团REITs市场迈出“从无到有”的第一步，建设新制度、完善新规则、引导建立市场化约束机制，已成为当务之急。我们要将自创国际最佳理论与立足国情市情无机结合起来，持续优化完善制度，构成可复制可推行的常态化机制。上交所将在中国证监会指点下，深化总结试点经验，仔细处理存在成绩与不足，不断提升350vip葡亰集团REITs服务虚体经济和国家战略的质效：
一是要严厉把好准入关口，完善审核流程机制。完善审核内容和标准，强化信息披露要求，压严压实主体责任，实在把好准入质量关，防备业务风险。近期，上交所将制定发布审核流程指引，推进开门办审核，促进审核运转“阳光化”，自动接受社会各界监督。
二是要聚焦国家战略，推进项目常态化供给。首批试点项目的顺利上市，为市场350vip葡亰集团积累了理论经验和示范效应。要立足当前、着眼长远，从“十四五”的中长期视角出发，紧紧围绕国家严重战略，积极支持创新驱动、绿色350vip葡亰集团、民生保障等重要领域，协助处理重点难点成绩，尽快落地成熟项目。在此基础上，推进项目资源持续供给，稳中求进，构成市场的规模效应和集聚效应。
三是要探求完善管理机制，提升运营效率。刚才李超副主席提到，REITs试点带给我们全新的管理模式与理念，是基于传统上市公司管理模式之外的有益探求，我非常认同。决定REITs可持续350vip葡亰集团的关键要素，在于项目的高效和专业化运营。因此，我们需求在总结试点经验的基础上，结合境外市场理论和我国国情，加快探求有效激励和互相制衡的内部管理机制，进一步激发优质资产持有人参与试点的自动性和积极性，提升REITs运营效率，为投资者带来波动的报答。
四是要优化投资者结构，促进市场合理定价。自创境外成熟市场投资者结构特征，推进扩大公募REITs投资群体，引入REITs投资专项基金、全国社保基金、养老金、企业年金等多元长期投资者，强化REITs市场的配置属性和理财属性，不断优化结构、丰富类型。同时，研讨推进将REITs产品纳入融资融券标的，完善做市商制度，提升产品流动性。伴随着试点深化，适时研讨推进公募REITs指数制定以及其指数ETF产品开发。
五是要完善扩募机制，助力可持续350vip葡亰集团。扩募机制是REITs生命力的重要源泉，支持运作良好的REITs经过扩募机制做大做强，健全正向激励机制，是构成市场化优胜劣汰，提升REITs全体市场表现的重要途径。要抓紧完善扩募机制，尽快制定配套规则，明的确施流程及信息披露安排，发掘可扩募资产，尽早完成REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化350vip葡亰集团。
六是要持续强化日常监管，督促规范运营。要比照上市公司监管，持续完善REITs日常监管体系建设，重点做好信息披露、关联买卖、规范运转等事项监管，规范定期和临时报告披露，加强信息披露监管。同时，建立与证监会派出机构的信息共享和监管联动机制，构成监管合力。
七是要适时研讨推进专项立法，加强法治保障。依托《证券法》推进专门立法，零碎构建符合REITs特点的制度安排。建议经过制定不动产资产支持证券管理条例或REITs管理办法等方式，健全完善REITs规则体系，夯实REITs市场高质量350vip葡亰集团法律基础。
各位领导、各位嘉宾：
“十四五”时期，我国将进入“两个一百年”奋斗目标历史交汇期，上交所将深化学习领会习近平总书记“七一”重要讲话精神，在中国证监会的领导下，勇于担当，优化服务，把REITs市场建设工作更好融入资本市场改革350vip葡亰集团的全局当中，推进资本市场高质量350vip葡亰集团。同时，上交所将坚决立足市场组织者、服务者、监管者的角色，坚持“四个敬畏，一个合力”的理念，与各方一道，共同谱写资本市场服务虚体经济的新篇章。
最后，预祝本次中国REITs论坛年会获得圆满成功！谢谢大家！
关注金融网
