“提早还房贷”是好的选择吗

来源: 中国经济网 ?2022-05-25 08:53:14

  最近一段工夫,“能否应提早还房贷”话题的热度居高不下。先是“这届年轻人不想给银行打工”话题冲勺嫦妊,后是有人将提早还房贷与银行理财、基金等投资收益进行比较。不少人留言称,年轻人倾向于提早还清房贷,以减少所需领取的利息总额。

  乍一算房贷利息总额,的确容易吓一跳。假设你恳求100万元的商贷(非公积金贷款),期限30年,首套房执行4.6%利率,按照等额本息还款方式,你总共需求领取84.55万元利息以及100万元本金,即便按照等额本金还款方式,所需领取的利息也高达69.19万元。假如是二套房执行5.7%利率,100万元30年期的商贷,在等额本息还款方式下,利息总额高达108.94万元,比100万元本金还要高。

  由此可见,“能否应提早还房贷”既是经济学成绩也是社会民生成绩。可是,回答此成绩不能依托“给银行打工”这种简单思想,而要根据经济学原理进行理性分析和科学研判,其核心逻辑是,要比较名义利率、实践利率,分析不同时期、相反数量人民币的购买力,以及个人支出随着工夫推移如何变化。

  分清名义利率和实践利率,才能弄懂你我的贷款利率。很长时期内,不论是个人住房贷款还是企业运营性贷款,所执行的利率均为名义利率。而实践利率是什么呢?它是根据通货收缩矫正的利率,即实践利率等于名义利率减去通货收缩率。假设贷款的名义利率为10%,通货收缩率为4%,实践利率就是6%,通货紧缩则反之。因此,名义利率告诉你的是,随着工夫推移,你账户上的人民币数量添加有多快,而实践利率告诉你的是,你账户上人民币的购买力进步有多快。这也就解释了为何金融学者要将贷款称为“福利”,但前提是存在通货收缩。

  在此基础上,再去比较不同时期、相反数量人民币的购买力。首先要厘清两个概念,CPI(消费者物价指数)和通货收缩。CPI用来监测随着工夫推移,消费者生活的总费用如何变动。假如物价总程度上升了,经济学者将此状况称为通货收缩。接上去可以分析,今天的100万元在20年后相当于多少钱。用2022年的100万元乘以2042年物价程度与2022年物价程度的比值,即可得出结果。当然,这其中包含诸多不确定要素,需求借款人进行预判。

  考虑了上述要素之后,再研判一下你将来几十年的支出走势,从而回答“能否应提早还房贷”。通货收缩不利于固定支出群体,但对于变动支出群体来说,他们的货币支出通常会走在价格程度、生活费用下跌之前。因此,假如将来的支出将逐年添加、且增幅较大,不提早还款或许是一个更好的选择,而固定支出群体则反之。

  以上仅为理论分析,实践生活远比经济学理论复杂,人们还要综合考量很多要素。例如,能否要储备足额资金来应对突发事情,需求预备多少钱来抚养子女、奉养父母,留多少钱用作将来的医疗养老,等等。所以,“能否应提早还房贷”这件事因人而异,要结合个人支出结构、个人职业规划、对经济目标走向的研判等各种要素,谨慎做出更合适本人的选择,而不是人云亦云。 (本文来源:经济日报 作者:郭子源)


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