最近一段工夫，“能否应提早还房贷”话题的热度居高不下。先是“这届年轻人不想给银行打工”话题冲勺嫦妊，后是有人将提早还房贷与银行理财、基金等投资收益进行比较。不少人留言称，年轻人倾向于提早还清房贷，以减少所需领取的利息总额。

　　乍一算房贷利息总额，的确容易吓一跳。假设你恳求100万元的商贷（非公积金贷款），期限30年，首套房执行4.6%利率，按照等额本息还款方式，你总共需求领取84.55万元利息以及100万元本金，即便按照等额本金还款方式，所需领取的利息也高达69.19万元。假如是二套房执行5.7%利率，100万元30年期的商贷，在等额本息还款方式下，利息总额高达108.94万元，比100万元本金还要高。

　　由此可见，“能否应提早还房贷”既是经济学成绩也是社会民生成绩。可是，回答此成绩不能依托“给银行打工”这种简单思想，而要根据经济学原理进行理性分析和科学研判，其核心逻辑是，要比较名义利率、实践利率，分析不同时期、相反数量人民币的购买力，以及个人支出随着工夫推移如何变化。

　　分清名义利率和实践利率，才能弄懂你我的贷款利率。很长时期内，不论是个人住房贷款还是企业运营性贷款，所执行的利率均为名义利率。而实践利率是什么呢？它是根据通货收缩矫正的利率，即实践利率等于名义利率减去通货收缩率。假设贷款的名义利率为10%，通货收缩率为4%，实践利率就是6%，通货紧缩则反之。因此，名义利率告诉你的是，随着工夫推移，你账户上的人民币数量添加有多快，而实践利率告诉你的是，你账户上人民币的购买力进步有多快。这也就解释了为何金融学者要将贷款称为“福利”，但前提是存在通货收缩。

　　在此基础上，再去比较不同时期、相反数量人民币的购买力。首先要厘清两个概念，CPI（消费者物价指数）和通货收缩。CPI用来监测随着工夫推移，消费者生活的总费用如何变动。假如物价总程度上升了，经济学者将此状况称为通货收缩。接上去可以分析，今天的100万元在20年后相当于多少钱。用2022年的100万元乘以2042年物价程度与2022年物价程度的比值，即可得出结果。当然，这其中包含诸多不确定要素，需求借款人进行预判。

　　考虑了上述要素之后，再研判一下你将来几十年的支出走势，从而回答“能否应提早还房贷”。通货收缩不利于固定支出群体，但对于变动支出群体来说，他们的货币支出通常会走在价格程度、生活费用下跌之前。因此，假如将来的支出将逐年添加、且增幅较大，不提早还款或许是一个更好的选择，而固定支出群体则反之。

　　以上仅为理论分析，实践生活远比经济学理论复杂，人们还要综合考量很多要素。例如，能否要储备足额资金来应对突发事情，需求预备多少钱来抚养子女、奉养父母，留多少钱用作将来的医疗养老，等等。所以，“能否应提早还房贷”这件事因人而异，要结合个人支出结构、个人职业规划、对经济目标走向的研判等各种要素，谨慎做出更合适本人的选择，而不是人云亦云。 （本文来源：经济日报 作者：郭子源）