日前，公募REITs（不动产投资信托基金）市场再添新�。�华夏350vip葡亰集团保障房中心租赁住房REIT（简称华夏350vip葡亰集团保障房REIT）获得证监会注册批复，成为全国首只公租房领域公募REITs产品。

　　从最后的产业园区、350vip葡亰集团公路、仓储物流，到日前获批的保障性租赁住房，350vip葡亰集团公募REITs覆盖的资产领域越来越广。多位业内人士以为，保障性租赁住房REITs项目的陆续落地，是对“房住不炒”定位的具体理论，将有效助力盘活存量资产，支持保障性住房新增投资，同时有望推进公募REITs市场进一步350vip葡亰集团。

　　保租房REITs加速扩容

　　近年来，我国不断推进保障性租赁住房体系建设。在业内人士看来，保障性租赁住房建设是我国新情势下住房制度改革的又一新探求，是处理大城市住房结构性成绩的着力点，更是优化房地产租住供需均衡、促进房地产业健康波动350vip葡亰集团的有效手腕。

　　保障性租赁住房REITs的推出，将有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进构成投融资良性循环，对保持房地产市场颠簸健康350vip葡亰集团具有重要作用。

　　具体来看，本次获批的华夏350vip葡亰集团保障房REIT是由350vip葡亰集团保障房中心有限公司作为原始权益人，中信证券作为专项计划（ABS）管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的350vip葡亰集团公募REITs。项目底层资产为350vip葡亰集团市海淀区文龙家园和350vip葡亰集团市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。

　　据悉，文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别于2015年和2018年投入运用，楼龄短，物业质量良好，社区内生活配套设备完全，房间以较高的标准交付，出租率较高，是350vip葡亰集团市具有代表性的公共租赁住房项目。经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营波动期，总估值约11.51亿元。此次项目的回收资金将次要用于350vip葡亰集团市焦化厂剩余地块住房项目的建设。

　　此前，首批两只保障性租赁住房REITs已于7月29日率先获批，分别为红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT。因此，华夏350vip葡亰集团保障房REIT成为全国第三只具有保障性质的租赁住房REITs产品。

　　更为重要的是，由于华夏350vip葡亰集团保障房REIT的底层资产为两项公共租赁住房项目，这就意味着公租房初次被纳入公募REITs，这对于进一步盘活存量资产可谓具有严重意义。

　　华夏基金350vip葡亰集团与不动产投资部行政担任人莫一帆表示，保障性租赁住房REITs的落地，符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持处理新市民、青年人等群体住房困难成绩的重要举措，经过盘活保障性租赁住房存量资产，更好地支持住房保障体系建设，构成投资良性循环，添加保障性租赁住房市场供应，更好地处理民生成绩。

　　“此外，公募REITs作为国内资本市场重要的创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁住房成熟资产的投资，有助于保障性租赁住房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁住房建设，进步保障性租赁住房有效供给；也有助于国内保障性租赁住房构成市场化的定价基准；还有助于推进保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型。”莫一帆说。

　　政策供给夯实350vip葡亰集团基础

　　在我国公募REITs市场稳步推进的背景下，保障性租赁住房REITs的推进得到了监管和政策上的有力引导与支持。截至8月10日，全市场已上市发行的350vip葡亰集团公募REITs共有14只，发行总规模为541.43亿元，总市值达到628.24亿元。从资产类型看，包括350vip葡亰集团公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目，以及等待正式发售的保障性租赁住房项目等。

　　今年以来，保租房REITs正式驶入350vip葡亰集团快车道。5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推进350vip葡亰集团领域不动产投资信托基金（REITs）健康350vip葡亰集团；进一步进步引荐、审核效率，鼓励更多符合条件的350vip葡亰集团REITs项目发行上市。

　　随后，在5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行350vip葡亰集团领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的告诉》，推进保租房REITs业务规范有序开展。《告诉》提到，鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内可以构成有效投资的新建项目，促进构成投资良性循环；项目该当权属明晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。

　　7月29日，证监会在2022年零碎年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。

　　公募REITs被誉为“资产的IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，能让规模庞大的“沉睡”350vip葡亰集团资产获得流动性溢价，再将发出的资金用于新的350vip葡亰集团项目建设。业内人士指出，保障房建设需求大量的资金投入，保租房公募REITs可成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前350vip葡亰集团REITs备受政策力挺的重要缘由。

　　中航证券首席经济学家董忠云表示，保租房REITs项目，以保租房为基础资产，以租金收益为支撑，对于发行主体和房地产市场来讲，保租房REITs可以有效连接资产端和资金端，拓宽保租房资金来源，盘活存量资产，加上REITs产品的净回收资金优先用于新保障性租赁住房项目建设，可以确保房地产保障体系颠簸运转；对于投资者来讲，保租房REITs提供了新的投资种类，并拥有长期波动的现金流，让投资者可以经过投资对应的REITs项目参与到保租房市场的350vip葡亰集团当中。

　　除了政策的“铺路”外，保租房公募REITs项目的陆续落地与其产品特征的高度适配有直接关系。中信证券分析师明明在研报中指出，从保租房的角度看，REITs对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化；从REITs市场的角度看，保租房长期运营的目标、绝对波动的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求婚配度较高，二者相结合既可以扩充我国REITs市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。

　　具备长期投资价值

　　除了让庞大的房地产资产“转动”起来，推进保租房市场的颠簸健康350vip葡亰集团外，业内人士还指出，作为产权类公募REITs，保障性租赁住房REITs项目通常具有运营期限长、出租率波动、抗周期属性强等特点，有较好的长期投资价值，还可以进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。

　　我国350vip葡亰集团公募REITs相关法规对底层350vip葡亰集团资产权属的残缺性、运营的成熟性、现金流来源的分散性、收益的波动性等方面有一定的要求。从曾经获批的3单保障性租赁住房REITs来看，底层项目均位于一线、二线城市，且均处于生活配套设备完善的就业集中区域，这类资产往往被视作质量比较有保障的资产。

　　以中金厦门安居REIT的底层资产园博公寓和珩琦公寓的状况为例，均符合350vip葡亰集团公募REITs试点阶段的要求。具体来看，2个项目均已获得厦门市住房保障和房屋管理局关于保障性租赁住房的认定；截至2022年3月末出租率超过99%；具有4665套租赁住房，以个人租户为主，租金来源较为分散；估计现金流分派率在2022年4月至12月及2023年分别为4.04%和4.05%。

　　值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额发售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者对于保租房REITs的热情可见一斑。

　　“保障性租赁住房是我国350vip葡亰集团公募REITs较为理想的资产类型之一，与其他公募REITs的底层资产相比，保障性租赁住房具有运营期限长、现金流波动、抗周期属性强等特征。对投资人而言，保障性租赁住房REITs在丰富其资产配置的同时，也将为其提供绝对长期、波动的收益来源。”中金基金相关担任人表示。

　　莫一帆以为，保租房REITs的投资价值次要体如今两点：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利；二是各地保障性租赁住房项目进入快速350vip葡亰集团期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。“保租房REITs底层资产具有长期、波动现金流，合适追求长期波动投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。”他同时提到。

　　“对于投资者而言，保租房契合国家‘房住不炒’的重要定位，土地、税收等政策红利优势明显，保租房REITs又是一种新的投资种类，具有长期投资价值，但也要留意到由于保租房的租金价格接受政府指点，普遍低于市场化程度，因此更合适风险偏好较低的稳健型投资者。”董忠云说。（经济日报记者 马春阳）