日前，沪深买卖所分别就《上海证券买卖所公开募集350vip葡亰集团证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入350vip葡亰集团项目（试行）》《公开募集350vip葡亰集团证券投资基金业务指引第3号——新购入350vip葡亰集团项目（试行）（征求意见稿）》（以下均简称《指引》）对全市场公开征求意见。

　　业内人士表示，扩募机制是REITs产品的重要特性，350vip葡亰集团REITs扩募机制的推出，对于满足投资者稳健类投资需求，提升市场规�！⒔�步市场流动性具有重要作用，将支持运作良好的REITs进一步做大做强。

　　扩募规则即将出炉

　　REITs扩募指的是REITs发起募集之后进行再次募集，并将资金用于新购入资产的行为。“由于REITs采取强迫分红制度，这一要求使得REITs可支配的自在现金流大幅减少，REITs新购入资产则次要依赖外源融资，其中扩募是重要的融资方式之一。因此，沪深买卖所公布的《指引》虽然主题是新购入350vip葡亰集团项目，但由于新购项目和扩募的关联性，市场也将其简称为REITs扩募规则。”350vip葡亰集团350vip葡亰集团光华管理学院教授张峥表示。

　　据悉，此次沪深买卖所公布的《指引》是买卖所规范和引导350vip葡亰集团基金存续时期，新购入350vip葡亰集团项目及相关的扩募、信息披露等事项的基本规则，对新购入项目的业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项均进行了规定。《指引》次要明确了新购入350vip葡亰集团项目的条件，购入350vip葡亰集团项目的程序安排，信息披露管理及停复牌要求，以及扩募购入资产的发售和定价安排等内容。

　　值得关注的是，在扩募发售方面，350vip葡亰集团基金既可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售（以下简称定向扩募）。其中向不特定对象发售包括向原350vip葡亰集团基金持有人配售份额（以下简称向原持有人配售）和向不特定对象募集（以下简称公开扩募）。

　　具体来看，《指引》规定，350vip葡亰集团基金实施定向扩募的，发售对象该当符合基金份额持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名。定向扩募的发售价格该当不低于定价基准日前20个买卖日350vip葡亰集团基金买卖均价的90%。

　　向原持有人配售的，《指引》规定，拟配售基金份额不超过本次配售前基金份额总额的50%；基金管理人该当在提交变更注册恳求的招募阐明书中披露持有份额不低于20%的第一大350vip葡亰集团基金持有人、新购入350vip葡亰集团项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方认购基金份额数量的承诺文件。

　　对于实施公开扩募的，《指引》则规定，公开扩募的发售价格可以由基金管理人、财务顾问（如有）根据350vip葡亰集团基金二级市场买卖价格和新购入350vip葡亰集团项目的市场价值等有关要素合理确定，但发售价格应不低于发售阶段公告招募阐明书前20个买卖日或者前1个买卖日的350vip葡亰集团基金二级市场均价。

　　参考上市公司再融资的经验，华夏基金以为350vip葡亰集团REITs扩募相比首发的难点次要在定价方面。350vip葡亰集团REITs扩募的定价需求权衡350vip葡亰集团REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需求考虑350vip葡亰集团REITs的二级市场价格等要素，合理的定价对基金管理人来说具有一定难度。

　　促进投融资良性循环

　　4月12日，华夏基金发布公告显示，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT，在比例配售前的募集规模高达1524亿元，公众发售部分配售比例为0.84%，刷新公募基金配售比例历史新低。这一方面显现出市场对公募REITs产品充满决心，另一方面也反映出该类产品全体规模小、产品供应绝对稀缺。

　　申万宏源房地产行业首席分析师袁豪表示，扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可短少的重要环节。当前公募REITs产品存在稀缺性、呈现供不应求局面，同时当前市场面临流动性宽松、资产荒局面，REITs扩募有利于满足投资者稳健类投资需求。

　　华夏基金以为，扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300亿至500亿美元，约占当年市值总量的2%至4%，扩募是REITs规模增长的次要途径。

　　作为公募REITs试点机构，华夏基金表示，曾经建立了独立的350vip葡亰集团REITs发售零碎，专门用于350vip葡亰集团REITs的询价和发售工作，将积极与原始权益人和监管机构就公募REITs扩募进行沟通，希望将来能无机会参与首批扩募。

　　国泰君安资管REITs团队表示，对REITs本身而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，分散投资单一350vip葡亰集团项目的风险；对市场而言，REITs二级市场买卖绝对活跃，扩募机制为350vip葡亰集团资产大宗买卖提供了“定价锚”。同时，大宗买卖市场为资本市场带来了优质资产来源；对350vip葡亰集团REITs发起人而言，扩募机制使得REITs打破了广义融资工具的范畴，真正成为可持续注入优质资产的上市平台，对发起人经过REITs完成资产盘活起到了促进作用。

　　上海证券买卖所指出，扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可短少的重要环节。推出REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收买资产，优化投资组合，促进并购活动，真正完成REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续350vip葡亰集团才能。

　　深圳证券买卖所也以为，本次《指引》的制定，进一步完善了350vip葡亰集团REITs的配套规则，有利于已上市350vip葡亰集团REITs依托市场化机制增发份额收买资产，优化资产组合，提升350vip葡亰集团REITs运营质量。

　　配套机制仍待完善

　　目前，全市场已有12只公募REITs产品上市，累计募集规模约达458亿元，市场运转颠簸，流动性和价格发现机制总体较好。但绝对于国外成熟的REITs市�。�我国公募REITs市场还有很多成绩需求探求，市场长期健康350vip葡亰集团任重道远，仍需保持改革创新的勇气，自动作为。

　　上交所副总经理卢大彪在“2022清华五道口全球金融论坛”上表示，将来将以制度建设为牵引，持续完善REITs配套机制。同时，将持续完善管理机制，优化信息披露，提升REITs运营效率。此外，还将适时推进相关方就REITs开展专项立法。

　　全国政协委员肖钢建议，要鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与试点，扩大REITs规模，进一步摸清项目底数，建立分类项目库，做到应入尽入。要进一步加强部门与地方的协调，提升350vip葡亰集团买卖效率，落实项目申报条件，紧缩项目申报周期，加快项目审核进度，开展分类辅导服务，做好示范引领，构成规模化的存量资产盘活与新增投资的良性循环。

　　“同时还要进一步推进构成市场化的评价定价体系。我国350vip葡亰集团建设长期以来次要依赖债务融资进行，公募REITs推出后，客观上需求寻觅权益定价的‘锚’。普通来说，影响350vip葡亰集团项目评价定价的次要要素包括资产性质、运营才能等，评价定价方法包括收益法、净资产价值法等多种衡量方法，需求原始权益人和投资者经反复博弈来确定，逐渐构成符合我国实践的市场化评价定价机制，让原始权益人情愿发行，投资者情愿投资。”肖钢补充道。

　　此外，350vip葡亰集团REITs还是新事物，如何让投资者更好理解公募REITs产品，对于我国REITs市场完成颠簸健康350vip葡亰集团也具有重要意义。“普通公募基金次要投向二级市场股票、债券等，以股息、利息和投资组合带来的资本利得为次要收益来源，而公募REITs收益来源次要是底层资产运营收益和资产增值，且是封闭型基金，不能随时申购和赎回。”肖钢因此建议，要进一步扩大宣传，实在加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs市场颠簸健康350vip葡亰集团。