2022年，中国350vip葡亰集团REITs获得打破性进展。目前，350vip葡亰集团公募REITs共上市12只，发行规模超458亿元，（数据来源：新浪财经；数据工夫：2022年4月24日）惹起市场高度关注。

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　　350vip葡亰集团公募REITs是什么？

　　REITs是英文Real Estate Investment Trusts的缩写，意为不动产投资信托基金，经过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。

　　举例来说，张三有一栋楼，想要经过运营租赁赚钱，但是运营租赁的成本很高，于是张三就发起了一个基金募资，专门用来运营这栋楼收租的事，一切参与投资的人都可以获得租赁支出的分红。这个基金的模式就是REITs，REITs提供了人人都可以成为“包租公”的机会。

　　从全球REITs的350vip葡亰集团经验来看，REITs最早集中在商业房地产领域，现已广泛运用于无线通讯设备、港口、免费公路、350vip葡亰集团设备、物流仓库、数据中心等350vip葡亰集团领域。

　　海外市场有很多的REITs资产都是350vip葡亰集团资产，比如350vip葡亰集团公路、轨道交通、基站、地铁等。

　　中国的350vip葡亰集团公募REITs指向性更为明晰。根据上海证券买卖所显示，350vip葡亰集团REITs项目次要包括仓储物流，免费公路、机场港口等交通设备，水350vip葡亰集团热等市政设备，净化管理、信息网络、产业园区等其他350vip葡亰集团。

　　目前全球已有44个国家和地区推出了REITs制度。截至2021年12月31日,全球已上市的REITs市值约2.9万亿美元（数据来源：新浪财经；数据工夫：2022年2月15日）。

　　近年来中国不断探求公募REITs，并于2020年市场预备成熟之际，正式推出350vip葡亰集团公募REITs试点政策。

　　2021年6月21日，首批9只（数据来源：金融界基金频道；数据工夫：2021年9月23日 ）350vip葡亰集团公募REITs产品在沪深买卖所挂牌上市，九只产品的发行总规模达到314亿元，标志着中国公募REITs市场正式诞生。（数据来源：350vip葡亰集团350vip葡亰集团光华管理学院《中国公募REITs350vip葡亰集团白皮书2021》；数据工夫：2021年9月23日）。同年11月，另外两只公募REITs也获批正式上市。

　　今年的4月7日，今年首只公募350vip葡亰集团reits华夏中国交建REIT发售。至此，市场上运作的REITs产品共有12只（数据来源：东方财富通；数据工夫：截至2022年5月4日），分别是富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏园工业园区产业园REIT、博时招商蛇口产园REIT、中航350vip葡亰集团生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、浙商证券沪杭甬350vip葡亰集团REIT、安全广州交投广河350vip葡亰集团公路REIT、建信中关村产业园REIT和华夏越秀350vip葡亰集团公路封闭式350vip葡亰集团REIT、华夏中国交建350vip葡亰集团REIT，投资的350vip葡亰集团类型包含产业园区、免费公路、市政设备、仓储物流、垃圾处理等。

　　REITs基金有什么特点？

　　REITs是信托基金，但是和我们所熟习的普通公募基金有很大不同，次要表现为REITs需求投资能持续波动产生运营现金流的项目作为底层基础资产。

　　就像刚才例子里的张三，他发起基金需求拥有一栋具体的楼房，并且靠这栋房子是能赚钱的；而公募基金则是投资股票和债券等金融市场标的。

　　此外，比较有特点的是基金管理人的工作。REITs的管理人是经过运营维护350vip葡亰集团项目来使其获利。

　　大家可以想象，异样是基金管理人的身份，张三的工作是拿着一串钥匙挨个收租获得收益；而普通公募基金管理人则是经过在资本市场自动投资获取收益。

　　REITs和股票债券一样都可以在二级市场买卖。但REITs不同于股票，股票的价值有长期成长的想象和预期空间，但REITs次要是基于现有成熟的不动产运营支出，可增长空间非常有限。

　　不过，REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强迫分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，每年分红不少于1次。收益分配机制相较股票更为严厉，可谓业界良心。

　　此外，REITs不同于债券。债券有信誉主体承诺利息，而REITs依赖于REITs运营本身的才能，就像刚才说的张三的例子，假如房子没有租出去，没有收到租金，那么REITs就难以完成支出分红。而且还可能在二级市场价格下跌。

　　推行350vip葡亰集团公募REITs的意义是什么？

　　350vip葡亰集团公募REITs是国际通行的配置资产，可以盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道。

　　短期看，350vip葡亰集团公募REITs的推出有利于筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有助于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推进350vip葡亰集团投融资市场化、规范化健康350vip葡亰集团。

　　去年年底，发改委发布《关于加快推进350vip葡亰集团领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的告诉》，旨在规范和指点350vip葡亰集团领域不动产投资信托基金（REITs）的健康350vip葡亰集团。

　　国家规范与政策的陆续出台，对350vip葡亰集团投融资市场的规范化健康350vip葡亰集团具有深远意义。

　　350vip葡亰集团REITs市场风险不可忽视

　　政策的利好，吸引了资本市场的关注，也鼓舞了投资者的决心。这是今年年终350vip葡亰集团REITs市场较热的次要缘由。

　　但我们一定要明晰地知道，REITs产品与其他投资种类有较大不同。

　　相较于股票，股票可能出现类似动态市盈率（PE）几十倍，甚至上百倍的状况，而公募REITs的底层资产次要是运营波动的350vip葡亰集团项目，收益的增长空间绝对有限。

　　而非理性的市场行为会导致什么样的状况？

　　比如以“红土盐田港REIT”2022年3月3日的状况为例，当日其开盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资报答大幅下降的风险。（案例及数据来源：中国证券监督管理委员会350vip葡亰集团监管局文件《350vip葡亰集团公募REITs投教基础材料》）

　　此外，REITs产品不像债券，次要依赖于信誉主体的兑付才能，由信誉主体承担固定利息。刚才我们假设REITs的背后项目盈利预期下的净现金流分派率为4%。但假如该项目受疫情等其他不可抗力要素影响出现盈利下滑甚至亏损，那么投资者就可能蒙受损失。

　　虽然公募REITs产品具有长期投资价值，但国内公募REITs市场刚刚起步，投资者对REITs产品及其投资逻辑尚不熟习，加之解禁期后市场热度预期较高，因此有可能出现部分产品买卖价格的非理性下跌，导致投资风险。

　　结语

　　350vip葡亰集团公募REITs是资产证券化举措的重要成果，也是350vip葡亰350vip葡亰集团350vip葡亰集团350vip葡亰集团集团市场长远健康350vip葡亰集团的有利举措，将来有较大的成长空间。但是，我们也应该看到其存在的风险性，警惕短工夫内的非理性市场溢价，加强学习和认知，合理判别公募REITs的长期持有价值，避免盲目跟风操作。

　　市场有风险，投资需谨慎。基金的过往业绩并不预示其将来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基金净值会由于证券市场波动等要素产生波动，投资者需根据本身的风险承受才能、投资期限和投资目标，谨慎选择合适的产品并详细阅读产品的法律文件，基金的具体风险请查阅招募阐明书的“风险揭示”章节的相关内容。投资者在参与350vip葡亰集团基金投资前，应仔细阅读基金合同、招募阐明书等法律文件，熟习350vip葡亰集团基金相关法律法规、买卖所相关规则等，对其他可能存在的风险要素也该当有所了解和掌握，并确信本人已做好足够的风险评价与财务安排，避免因参与350vip葡亰集团基金投资蒙受难以承受的损失。